¿FHA o banco directo? La pregunta está mal planteada, y explicarlo ahorra tiempo

"¿Me conviene FHA o mejor voy directo con el banco?"

Es de las preguntas que más escuchamos, y viene con un supuesto equivocado: que son dos lugares distintos donde pedir prestado. No lo son.

En los dos casos el dinero lo presta un banco. La diferencia es si ese préstamo lleva un seguro del FHA encima o no. Planteado bien, la pregunta es: ¿me conviene un crédito asegurado o uno convencional?

Qué cambia en la práctica

	Crédito asegurado (FHA)	Crédito convencional
Quién presta	Un banco	Un banco
Quién asegura	El FHA	Nadie
Enganche	Menor	Mayor
Plazo	Más largo	Más corto
Tasa	Suele ser menor	Suele ser mayor
Costo extra	Prima del seguro	Sin prima
Qué se puede comprar	Solo vivienda calificada	Vivienda, terreno, local
Trámite	Más pasos	Más directo

Cuándo conviene el asegurado

Cuando el enganche es el cuello de botella. Si tenés ingreso estable pero no lograste juntar una entrada grande, el seguro es exactamente lo que resuelve ese problema.

Cuando la cuota mensual aprieta. El plazo más largo baja el pago, y el pago es lo que define si calificás.

Cuando comprás tu primera vivienda. Es el caso para el que fue diseñado.

Cuándo conviene el convencional

Cuando comprás terreno. No hay discusión: el FHA asegura vivienda. Un lote no aplica, por buena que sea la ubicación.

Cuando la propiedad no está calificada. Si el inmueble que querés no pasó el trámite del FHA, no hay crédito asegurado que valga. O se gestiona la calificación —con su tiempo— o se va por la vía convencional.

Cuando tenés el enganche holgado. Si podés poner una entrada grande, el seguro deja de compensar: pagás una prima por un beneficio que no necesitás.

Cuando comprás local, oficina o bodega. Otro giro, otro producto.

El costo que no aparece en la comparación rápida

El seguro no es gratis. Se paga una prima, y esa prima va dentro de tu cuota todos los meses.

Por eso la comparación honesta no es "cuál tiene mejor tasa", sino cuánto termino pagando al mes y durante cuántos años, en cada escenario. A veces el convencional con más enganche sale más barato al final. A veces el asegurado es la única forma de entrar.

Los dos números que hay que poner lado a lado son la cuota mensual y el total pagado al cierre del plazo.

Cómo lo resolvemos en una cita

Con tres datos —ingreso, enganche disponible y la propiedad que te interesa— se puede ver en minutos cuál de los dos caminos aplica. Muchas veces la respuesta la define la propiedad, no el comprador: si es terreno, ya está decidido.

En las fichas de este sitio la calculadora incluye las tasas referenciales de los bancos y del FHA, y el FHA no aparece en terrenos por la razón que ya sabés. Los números que da son estimados: la tasa final depende de tu perfil.